Errores más comunes. Beneficios. Forma y requisitos.

Es habitual, al recibir consultas para efectuar los trámites de afectación de un inmueble al Régimen de Bien de Familia, advertir las confusiones que existen sobre una institución tan importante y beneficiosa que hace algunos años, cuando se propuso reformar la Constitución de la Provincia de la Pcia. de Bs. As., se consideró la incorporación del hogar familiar en forma “automática” como Bien de Familia, pero que por no haber sido reformada finalmente, hoy en día requiere de un trámite expreso de afectación.
Él objetivo de esta publicación es acercar algunos elementos y poner un poco de luz a un tema que por desconocido no es aprovechado en los enormes beneficios que ofrece y que se resumen en el cuidado y protección de la familia.
Tal vez los errores más comunes son por un lado la creencia que al constituir un Bien de Familia sobre una propiedad ya no será necesario llevar a cabo la sucesión al fallecer el titular de dominio y por otro lado que con su constitución se puede “proteger” el inmueble de problemas ya suscitados con anterioridad. De ninguna manera es así.

Beneficios.
El Régimen de Bien de Familia otorga la posibilidad de crear una protección legal sobre un inmueble, que puede ser urbano o rural, y que impide que el mismo sea llevado a remate en caso que un acreedor, (por cualquier causa como por ejemplo un accidente de tránsito, un juicio laboral, etc. y aún en caso de concurso o quiebra), pretenda el cobro forzado vía judicial. La deuda no desaparece y el acreedor podrá ejercer su derecho sobre el resto del patrimonio del deudor pero la propiedad no podrá ser “tocada”. Sólo contra deudas, anteriores o posteriores al Bien de Familia, y que provengan de impuestos, tasas, hipotecas o por temas de construcción o mejoras introducidas en la finca este beneficio no podrá ser ejercido.

¿Desde cuando esta protegida la propiedad?
La primera cuestión básica a tener en cuenta es que este beneficio legal crea la protección desde que se hace e inscribe hacia el futuro, nunca sobre deudas con causa anterior, sin importar que el acreedor inicie el juicio después de realizado el Bien de Familia; si la causa de la deuda ya existía al momento de hacerlo, contra ese acreedor no habrá protección, de donde se desprende la importancia de no esperar a tener un problema para recurrir a esta institución legal.
Qué se puede proteger?
Es importante aclarar que la Ley no sólo permite poner bajo este régimen a la vivienda familiar (caso mas difundido) si no también a aquel inmueble donde se encuentra el establecimiento, comercio o industria que sirve de sustento familiar. Como queda claro la Ley no sólo busca cuidar la vivienda sino también el lugar donde la familia obtiene sus ingresos.

Requisitos:
Los requisitos impuestos por la Ley para su constitución son básicamente:
· La existencia de familia, entiendo por ello al titular, y su cónyuge, descendientes, ascendientes, hijos adoptivos, o ante la falta de cualquiera de ellos parientes colaterales hasta del 3º grado inclusive que convivieran con el titular. Con uno solo de los parientes nombrados se habilita la posibilidad de su constitución.
· La afectación de un solo inmueble por titular. No podrá por tanto afectar la vivienda y el comercio, en este caso se deberá elegir uno de los dos.
· Que se habite o explote el inmueble en forma directa, salvo casos de excepción y con autorización previa.
· Que en caso de condominio, el trámite sea llevado a cabo por todos los titulares y entre ellos exista el parentesco antes mencionado.

Bien de Familia e Hipotecas.
Otro tema de confusión fue impuesto por las entidades financieras y de crédito que habitualmente exigían quitar el Bien de Familia sobre una propiedad para dar préstamos con garantía hipotecaria. No solo puede hipotecarse un Bien de Familia, sino que después de hipotecado podrá hacerse el Bien de Familia sobre una propiedad, pero en estos casos, la excepción esta dada porque el régimen de protección no se aplicará con relación a esa hipoteca, con lo cual es muy claro que el derecho o privilegio de la entidad acreedora en la hipoteca no se ve limitado ni corre ningún peligro. El verdadero peligro y perjuicio para la familia es obligar que se quite el Bien de Familia ya que el inmueble queda desprotegido contra todos los otros eventuales acreedores.

Beneficiarios.
La existencia de Beneficiarios (familiares antes mencionados) surge como requisito legal para su constitución, pero no implica para ellos ningún beneficio en particular más que un remoto derecho cuasi-alimentario de pedir habitación (o sea vivienda en caso de necesidad) que sólo se da en casos absolutamente excepcionales. Tanto es así que se ha criticado que la Ley use esta terminología de: Beneficiarios. En relación a esto es común la consulta sobre el caso de una familia que con posterioridad a la afectación ha tenido más hijos. Está previsto el trámite de ampliación subjetiva, o sea incorporar al nuevo hijo como beneficiario, pero como he dicho la situación no varía sustan-cialmente. Que haya hijos nombrados beneficiarios y otro que no, no los deja en posiciones diferentes en cuanto a derechos y obligaciones propios del derecho familia, ni altera de ninguna forma sus derechos sucesorios, que como dijera anteriormente es necesario llevar a cabo una vez fallecido el titular. Mas concretamente, no existe ninguna obligación de designar beneficiarios a todos los hijos o parientes determinados por la Ley.

Asentimiento conyugal
Para su afectación, y en caso de que uno solo de los cónyuges sea el titular del dominio, no hace falta que el otro preste el asentimiento conyugal, en cambio la Ley expresamente exige en este caso la firma de ambos cónyuges para quitar el Bien de Familia, (el titular desafec-tándolo y el otro cónyuge prestando el asentimiento conyugal) por la consecuencia de pérdida de la protección familiar sobre esa propiedad.

Concubinos.
Resta aclarar una situación de hecho que no está contemplada en la Ley pero que ha sido resuelta por los tribunales y los organismos de aplicación, y es el de los concubinos. La Provincia de Buenos Aires ha sido la primera en aceptar la posibilidad de que parejas no unidas en matrimonio y que ambos son dueños de un inmueble tengan acceso a este beneficio, siempre y cuando tengan hijos en común y surge de darle a la familia de hecho la misma protección que a la familia legalmente constituida.
En los tiempos que corren, con una realidad económica cada vez más cruda y con el verdadero sacrificio que para muchos implica llegar a tener el techo propio o desarrollar su profesión u oficio, la Ley nos ofrece una herramienta legal de suma utilidad, que sin dudas por sí sola no evita los problemas pero da una protección inigualable para la familia.